21世纪经济报道记者李莎 北京报道去年11月，杭州开始执行首套房贷“认房不认贷”，即在杭州无房，有贷款记录但相关贷款已结清的家庭，购房可按照首套房贷政策执行。
政策落地近10个月之后，今年9月5日，杭州再次优化“认房不认贷”政策，新政不再关注房贷是否已结清，只要在杭州无房，再购房即可按首套房贷政策执行。自此，杭州全面执行“认房不认贷”政策，政策内容与近期跟进的其他城市相当。
不只“认房不认贷”，近期多部门发文推动落实需求端支持政策，在政策利好预期带动下，8月杭州楼市呈温和反弹特征，新房、二手房成交量环比有所回升，但仍低于去年同期。
“认房不认贷”政策调整优化，将激发部分在杭州无房，但在外地有贷的购房者的购房需求。从受访情况来看，杭州市场活跃度已有所回升，但市场反应不如北京和上海等城市热烈，政策对成交的影响以及持续性还有待观察。
升级“认房不认贷”
在热点城市中，杭州是较早执行“认房不认贷”政策的城市。去年11月11日，杭州调整首套房贷认定标准，即在杭州限购区域无房，但曾经有过房贷记录并已结清贷款的家庭，再次购买普通自住房，可按首套房贷政策执行。同时，杭州二套房的首付比例也从6成降至4成。
政策发布之后，Wind数据显示，2022年11月、12月，杭州商品住宅成交面积分别为102.9万平方米和124.6万平方米，环比增幅明显。但今年年初，或叠加春节、疫情等因素影响，1月和2月商品住宅成交量分别回落至86.3万平方米和75.6万平方米，直至3月市场迎来“小阳春”。
中指研究院华东大区常务副总高院生向21世纪经济报道记者表示，去年杭州“认房不认贷”政策的市场效果比较明显，激发了相当一部分改善性住房需求入市。在疫情等意外因素影响下，杭州去年12月新房成交量仍出现“翘尾”行情。而二手房交易相较新房有一定的滞后性，政策效果主要在一季度显现。
杭州贝壳研究院院长上官剑向21世纪经济报道记者表示，叠加疫情和春节等因素，政策对去年第四季度杭州二手房市场的影响不够明显。但今年一季度杭州二手房共计成交2.1万套，明显回升。
“‘认房不认贷’政策覆盖人群较广，还是释放出了惊人的购买力。”上官剑说。
在高院生看来，杭州“认房不认贷”政策推出之后，效果释放有一个集中爆发期，在一个季度内体现得比较明显（二手房略有滞后），需求集中释放之后政策仍在发挥效果，市场逐步向正常状态回归。
“小阳春”之后，杭州楼市踩下一脚刹车，成交量明显下滑。以二手房为例，据杭州贝壳研究院数据，6月二手房成交量环比下降31%，仅成交5258套，7月成交量继续走低至4841套。
“现在某个政策出台之后，市场很难一路高开。我国房地产供求格局已经发生变化，很多城市的成交量很难达到过去的高位水平，政策效应释放一段时间之后，市场逐步回归很正常。”高院生说。
8月25日，住建部、央行、金融监管总局联合发文，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策。8月30日，广州率先全面执行“认房不认贷”，其后各地跟进速度加快。到9月1日，4个一线城市全面执行“认房不认贷”。
9月5日，杭州落实三部门要求，对标其他城市，对“认房不认贷”政策进行优化，不论房贷是否结清，只要在杭州无房，购房即可按首套房贷政策执行。
在高院生看来，此次调整取消了“相应贷款已结清”的描述，进一步拓宽了“认房不认贷”的范围、降低了部分原二套家庭购房的首付比例及贷款利率。短期会对市场带来一定积极作用，但长期效果有待观察。
政策发布之后，据本地新房、二手房中介反馈，购房者看房积极性有所提升，但对成交的影响目前还不明显，要等待进一步的网签数据出炉。
“这个政策出来之后，一些原来觉得可以再等等的客户开始主动咨询我，不难发现一些客户的买房意愿在变强烈。但政策带来的市场影响和成交数据变化，可能还要等上半个月，甚至可能要等到亚运会结束之后才知道。”深耕杭州楼市的中介张鹏（化名）在接受21世纪经济报道记者采访时表示。
8月杭州市场温和反弹
杭州购房者的看房积极性提升，可能比“认房不认贷”政策调整来得更早一些。
考虑到孩子上学问题，杰玮（化名）一家准备置换一套学区尚可的房子，从余杭区搬到西湖区。为此，他最近一直在关注杭州房地产市场的变化。
杰玮（化名）发现，随着中央释放政策调整信号，杭州政策优化预期渐浓，他关注的一些房源最近的带看量明显增加：“有些房子以前一周带看三四次，现在带看七八次，多了差不多一倍。一些之前在观望的人开始看房了，但还没有到疯抢的地步。”
张鹏也注意到最近想买房的人在增加。很多在两三年，甚至三四年前向他咨询购房，后来又说暂时不买的客户，8月底开始又主动联系他，咨询意向区域的房源、价格和降价情况，还有的专门从丽水赶到杭州看房。
实际上，8月杭州市场已略微呈现出温和反弹的特征。杭州贝壳研究院数据显示，在连降四个月之后，8月杭州二手房成交量终于止跌，合计成交5368套，环比上涨10.9%；新房市场同样迎来拐点，成交6844套，环比上涨14%。
但市场仍然难言乐观。该机构监测发现，8月杭州二手房成交量仍低于今年2-5月水平，较去年同期仍下降4.4%。新房市场表现类似，与去年8月相比，新房成交量下降了24%。
另外，据国家统计局数据，杭州二手房价格从5月开始连跌3个月。杭州贝壳研究院监数据显示，8月杭州二手住宅均价29827.7元/平方米，环比小幅下降，同比降幅更明显。
杰玮向21世纪经济报道记者表示，他关注的一些房源价格仍在下调，“杭州二手房挂牌量大，感觉热门小区急售的房子，20%的降幅是有的。”在他关注的房源中，有一套房子2022年10月挂牌，售价650万元，今年6月下旬该房源降价90万元，8月下旬再次降价，目前该房源挂牌价格470万元，较初始价格下降27.8%。
上官剑表示，杭州二手房市场出现了一定积极变化，信心有所增强。8月成交量提升主要还是在于以价换量和政策大环境持续改观。但8月本就是市场淡季，叠加部分购房者还在等待政策落地，一些人仍然选择继续观望。
7月中央政治局会议释放房地产政策调整信号，其后住建部进一步明确降首套房首付比例和贷款利率、换房税费减免、“认房不认贷”等需求端政策调整方向。8月25日，“认房不认贷”和换房个税减免延期的政策文件出台，8月31日两部门发文推动落实降首付比例、房贷利率和存量首套房贷利率，政策调整窗口进一步打开，各地政策落地节奏加快。
政策利好持续释放，市场情绪变化也传导到杭州。上官剑发现，上周末杭州带看和下定环比同期有明显的增长。“当前市场信心和预期在转好，但具体效果还需关注利好政策的预期在杭州实际落地情况。”
实际上，杭州去年以来一直在分区域、分街道放宽限购，政策调控愈加精细化。相关政策举措仍在推进，8月以来杭州先后放宽闲林街道部分区域、天目山路以南区域的限购。
上官剑表示，杭州楼市分化特征明显，热门板块一房难求，远郊“促销战”层出不穷，每一个区域、每一个板块行情都有所区别。从热门板块来看，奥体、钱江新城2.0、申花、未来科技城等关注度极高的板块，一旦放开限购，购房热潮极有可能瞬间又被引燃。
“整体来看，杭州的政策相对较为温和，市场修复也是一个缓慢温和的过程。”上官剑说。
在高院生看来，近期多部门打开政策调控窗口，提振市场情绪的同时，也给杭州政策调整带来想象空间。如果后续杭州市场表现不及预期，或有进一步的政策调整优化动作。
